ФИНАНСОВЫЙ ОБОЗРЕВАТЕЛЬ Все о финансах и заработке
тестовый баннер под заглавное изображение
На этом фоне двадцати-тридцатилетние все чаще выбирают аренду: платить 50–60 тысяч за съем вместо 160–170 тысяч по ипотечному кредиту в месяц выглядит куда более приемлемым вариантом. Почему собственная квартира перестала быть базовой ценностью, станет ли аренда новой нормой и есть ли шанс вернуть доступное жилье молодым? Ответы на эти вопросы искали на онлайн-конференции в «МК» эксперты: финансовый аналитик, автор проекта «Экономизм» Алексей Кричевский, директор центра исследований социальной экономики, доктор экономических наук Алексей Зубец, советник президента Гильдии риелторов Москвы, автор проекта «Эксперт Недвижимости» Константин Барсуков.
«Помощь родителей остается нормой»
Барсуков: — Такая модель упирается в три ключевых вопроса. Во-первых, тогда нужно отменять бесплатную приватизацию — это серьезное политическое решение с социальными последствиями, потому что до сих пор остается много неприватизированного жилья. Во-вторых, возникает риск создания своего рода «гетто». Подобные примеры уже были: когда в одном доме часть подъездов коммерческие, а часть — социальные. Разница в состоянии таких подъездов становилась заметна очень быстро. Если строить отдельные социальные дома, риск сегрегации только усилится. В-третьих, это вопрос денег. Аренда жилья как бизнес дает невысокую доходность — в среднем 4–5% годовых, иногда до 7%. Это мало, поэтому частный бизнес туда не пойдет. Значит, это должна быть государственная модель. В целом идея возможна, но требует аккуратной реализации: нужна управляющая структура, понятные правила, сочетание рыночной и льготной аренды. Например, базовая ставка может быть рыночной, но снижаться при определенных условиях — рождении детей, работе по нужной государству профессии и т.д. Для регионов это может быть даже эффективнее, чем раздача жилищных сертификатов: иногда дешевле построить жилье, чем субсидировать покупку. Но тогда возникает вопрос: кто будет строить? Частный застройщик не станет работать по себестоимости, значит, нужна государственная строительная структура. Это сложная задача, и быстро ее не решить.
Кричевский: — Риск «гетто» уже частично реализуется. В пригородах Москвы, например, есть районы с высокой плотностью застройки, множеством студий и однокомнатных квартир и понятным социальным составом. Вопрос качества тоже важен: даже в новых домах по реновации возникают проблемы: с лифтами, инфраструктурой, инженерией. Поэтому непонятно, кто и как будет строить социальное жилье и какого оно будет качества. С точки зрения экономики аренда слабый бизнес. Чистая доходность даже в Москве около 2–3% годовых. В социальной аренде она может быть нулевой или отрицательной. Это либо дотации, либо квази-благотворительность. Есть и социальный вопрос: какие условия дадут право на льготную аренду и как они будут работать на практике. Трудно ожидать, что в таких домах будет формироваться благополучная среда и расти рождаемость.
При этом элементы государственной аренды уже есть — например, отдельные комплексы, где государство сдает квартиры. Но это, как правило, жилье более высокого класса и с арендой, близкой к рыночной. Массовый сегмент — совсем другая история.
Зубец: — Если говорить в целом, в России нет проблемы отсутствия крыши над головой — люди не живут на улице. Вопрос не в доступе к жилью как таковому, а в доступе к собственности. И это не обязательно задача государства — обеспечивать каждому возможность купить квартиру. Во всем мире значительная часть людей живет в аренде. Поддержка должна быть направлена прежде всего на доступное проживание: развитие субсидированной аренды, строительство социального жилья с длинным финансированием на 20–30 лет. Что касается «гетто», элементы деградации среды уже есть, особенно в удаленных районах с плохой транспортной доступностью. Там жилье быстрее теряет качество и ценность. Поэтому логичнее не зацикливаться на покупке, а развивать рынок аренды. Например, вместо многолетнего ожидания жилья в очереди субсидировать аренду. Это может быть особенно эффективно для нуждающихся и для специалистов, которых важно привлечь в регион. В целом рынок аренды, особенно в Москве, достаточно большой и разнообразный. Основной акцент стоит делать именно на его развитие, а не на стимулирование покупки жилья любой ценой.
Читайте материал: Лекарство от шопинга: россиянам предлагают самозапрет на маркетплейсы
